上半年大多房企仍积极拿地扩规模 房地产板块中期净负债率超过100

今年以来房地产调控持续加码，融资渠道持续收紧，融资成本也不断上升，尽管多家龙头房企表示已经放缓拿地来降杠杆，但从整个A股房地产板块来看，上半年的杠杆仍在继续提升。中信证券研究报告指出，A股房地产板块

2018 年中期净负债率达到 101.9%，超过去年底 94.3%的水平，而公司杠杆率增加的主要原因，还是拿地更加积极。

从上半年销售额排名前十房企来看，财务杠杆变动普遍向合理水平（行业平均水平约70%）靠拢。根据克而瑞研究中心的统计，恒大、绿地的净负债率较2017年末大幅下降，但仍远高于100%，而万科、华润的净负债率大幅上升后仍低于70%，新城控股净负债率大幅上升后达到100.4%。

除了部分龙头房企在降杠杆，从整个A股房地产板块来看，今年上半年的杠杆仍在继续提升。中信证券的研究报告显示，房地产板块 2018 年中期净负债率达到

101.9%，超过去年底 94.3%的水平。

对于部分龙头房企降杠杆而大多房企仍加杠杆的现象，新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时表示，这是因为企业对市场研判有所不同。他认为，未来市场“大稳小乱”、整体平稳，稳对企业来说就是最好的。“部分龙头房企土地储备量过大，降杠杆是可以理解的。”他说。

在中信证券房地产行业首席分析师陈聪看来，A股房地产板块杠杆率增加的主要原因，还是拿地更加积极，其中，龙头公司（万科、保利、地产、金地、招商蛇口、绿地合计）上半年权益拿地金额同比增长

48%，权益拿地建面同比增长 51%。

克而瑞研究中心指出，负债率较高的房企降负债效果显著，这些一般都是前期已经储备较多资源的企业，土地储备丰富，较高的杠杆率意味着风险，也不符合投资者的利益诉求；另一方面，部分财务杠杆偏低的房企在规模扩张的需求下，适当提升杠杆水平，净负债逐渐回归合理。

谈到上半年大多房企仍加杠杆冲规模，负债率较高是否存在风险的问题，欧阳捷对证券时报记者说：“有规模才有资源，无论什么时候，规模总是重要的。”他认为，企业最大的风险不在负债率，而是现金流，没有现金流，银行也会倒闭。现金流来自于企业的产品与服务得到客户认可，以及企业执行力，产品与服务均好、产品力营销力越强的企业风险越低。

对于负债与现金流安全问题，融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩发布会上也表示，从销债比来看，如果销售额除以负债大于1的话，这个公司基本上是健康的。“比如你的销售额除以你的负债是大于1的，你的100亿的贷款能卖100亿的话，你就是安全的。”他说。

绿地香港（00337.HK）首席运营官侯光军也认为，在规模的发展中，负债率上升是一种正常的现象，关键是把控好现金流，使现金流足以偿还债务。

陈聪预计，随着市场去化速度减慢，下半年房地产板块拿地资金投入将负增长，而整体杠杆率或有所下降。由于资金成本差别化上行，企业表现将分化，而房地产板块整体资产负债表是否安全，则取决于销售是快速失速，还是缓慢下行。